Las urbanizaciones y barrios privados se expanden como parte de un territorio reticular, nodal y fragmentado. Para realizarse como espacios singulares dentro de una matriz urbana (o periurbana) abierta, se instalan ciertas cualidades sociales y ambientales, materiales y simbólicas, que los diferencian del entorno. La detección de condiciones sine qua non para la confección de este tipo de urbanidades nos faculta para descifrar las motivaciones que rigen en su conformación, recepción y funcionamiento, y así contribuir a su estado de conocimiento como espacios que vulneran la democratización del territorio. Desde una perspectiva interdisciplinaria, el presente trabajo tiene como objetivo formular diez principios que entendemos como rectores en los procesos de urbanización privada. El análisis que efectuamos tanto de la estructuras como las superestructuras que reproducen este tipo de hábitat urbano se apoya en las relaciones socio-espaciales de los actores intervinientes. Para tal fin, el marco conceptual se focaliza en la idea de encapsulamiento urbano al que le asignamos cierta centralidad explicativa del proceso y objeto abordado. Metodológicamente, se seleccionan diferentes casos y fuentes para ejemplificar los principios propuestos. En las consideraciones finales, se reflexiona sobre estos procesos urbanísticos en tiempos de pandemia.